3月5日，李克強(qiáng)總理政府工作報(bào)告明確將“消化房地產(chǎn)庫(kù)存”作為2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 “五大任務(wù)”之一。關(guān)于房地產(chǎn)如何去庫(kù)存問(wèn)題也是代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國(guó)商品房已竣工待售面積6.96億平方米，加上在建未售和待開(kāi)工面積，商品房整體庫(kù)存達(dá)63億平方米，按照過(guò)去3年的平均銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，需要5年時(shí)間來(lái)消化。三、四線城市去化期更長(zhǎng)，有的城市去化期超過(guò)10年。

　　由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴(lài)性，庫(kù)存高企所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力更加巨大，并已危及我國(guó)金融安全，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)。

　　全國(guó)政協(xié)委員、江西省九江市副市長(zhǎng)盧天錫今年特意準(zhǔn)備了一份“關(guān)于供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的提案。

　　在江西省地級(jí)市九江，盧天錫分管住房建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題有著深刻的體會(huì)。

　　中國(guó)新聞周刊：你分管住房建設(shè)這么多年，依據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)分析，目前房地產(chǎn)庫(kù)存高企的原因有哪些？

　　盧天錫：原因是多方面的。首先是土地供應(yīng)量過(guò)大。中國(guó)大部分地方政府財(cái)政力量有限，基本都是“吃飯靠財(cái)政、城市建設(shè)靠土地”。受“土地財(cái)政”的驅(qū)使，城市的土地出讓沒(méi)有太多的計(jì)劃，土地供應(yīng)量偏大，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)，也超出了城市住房的客觀需求，使得住房市場(chǎng)供大于求。

　　其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序。在過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)“黃金十年”中，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在中國(guó)遍地開(kāi)花，一些原本從事其他行業(yè)的企業(yè)甚至很多央企也紛紛轉(zhuǎn)型或兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致各城市土地購(gòu)買(mǎi)量日益攀升，住宅供應(yīng)量有增無(wú)減。

　　第三，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)豐厚，房地產(chǎn)企業(yè)更多是考慮想方設(shè)法縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，早日銷(xiāo)售回款并攫取巨額利潤(rùn)，鮮有企業(yè)去花精力鉆研產(chǎn)品、提高質(zhì)量、突出特色，房地產(chǎn)業(yè)成為典型的“藍(lán)海市場(chǎng)”，同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏能夠有效激發(fā)居民改善性新需求的產(chǎn)品。

　　第四購(gòu)買(mǎi)能力有限。中國(guó)城市化水平總體不高，尤其是三、四線城市城鎮(zhèn)化率偏低，城市體量不大，城市承載力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。一方面，難以形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚效應(yīng)，對(duì)外來(lái)人口缺乏吸引力，使住房購(gòu)買(mǎi)需求更多地局限在本地人口，購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)有限；另一方面，對(duì)本地人員會(huì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，這部分群體常年在外務(wù)工，即使具備一定購(gòu)買(mǎi)能力，也基本選擇在工作地買(mǎi)房，回鄉(xiāng)購(gòu)房的少之又少。

　　最后一個(gè)因素，就是受調(diào)控政策影響。前幾年，為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，國(guó)家和地方相繼出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、地方承諾年度房?jī)r(jià)上漲控制目標(biāo)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起到了積極作用。但由于國(guó)家在完善住房保障體系上頂層設(shè)計(jì)不夠，如住房保障沒(méi)有立法，住房保障機(jī)制不夠健全等等，加上政策的差別化不夠，過(guò)于“一刀切”，在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，也抑制了社會(huì)的購(gòu)房需求，助長(zhǎng)了百姓“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀望情緒，導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售不暢、庫(kù)存高企。